What is the distribution of the sales depending on the sales price?

Although the information provided by the Ministry of Housing comes with some delay as right now only the information for the first quarter of 2020 has been released, only for the province of Malaga and not specifically for Marbella and Benahavis, I think it is quiet interesting to see the numbers of closed transactions depending on the price. Although I know that the numbers for Marbella and Benahavis are going to be different, it can be seen in the chart and table below that 83% of the transactions are done below the 300.000 € price with 50.5% below 150.000 € and only 1.8% on top of 900.000 €. Therefore, more than half of the transactions of the Malaga province are done below 150.000 € and just a few over 900.000 €.

However, it is also interesting to see that in the last years, the percentage of transactions in the higher range (see charts on the side) has been going up from about 1% two years ago to reach almost 3% at the end of 2019.

For the lower range, below 300.000 €, the tendency goes the other way, that is descending. It went from 89% at the beginning of 2018 to be below 85% now with a continuous downward trend. Combining those two charts, we can extract that the buyers are moving to a higher range of price when buying properties at the Costa del Sol. It would be interesting to see how this tendency evolves with the effect of the covid-19 on the market.

¿Cómo es la distribución de ventas según el precio en la provincia?

Aunque la información suministrada por el Ministerio de Fomento se publica con cierto retraso puesto que a día de hoy la última publicada corresponde al primer trimestre de 2020, es solo para la provincia de Málaga y no específicamente para Marbella y Benahavís, creo que es interesante ver el número de transacciones cerradas en función del precio de venta. Aunque los números de Marbella y Benahavís van a ser diferentes, se puede ver en la tabla y gráfico de más abajo que el 83% de las transacciones cerradas en la provincia de Málaga en el primer trimestre de 2020 están por debajo de 300.000 € con un 50,5% por debajo de 150.000 € y solo un 1,8% de las transacciones se cerraron por encima de 900.000 €.

Por tanto, más de la mitad de las transacciones de la provincia de Málaga se cierran por debajo de 150.000 € y solo unas pocas por encima de 900.000 € lo cual marca una gran diferencia entre el rango alto de precios y el bajo. Sin embargo, también es interesante comentar que en los últimos años, el porcentaje de ventas en el rango alto (ver los gráficos más abajo) ha subido desde un 1% hace dos años hasta casi alcanzar el 3% a final de 2019.

En el rango bajo, menos de 300.000 €, la tendencia es la contraria, descendente. Ha bajado desde un 89% a principio a de 2018 a estar por debajo del 85% ahora con una clara tendencia descendente. Combinando esos dos gráficos podemos deducir que los compradores se están moviendo a rangos de precio mayores cuando compran en la Costa del Sol. Va a ser interesante ver como evoluciona esta tendencia por el efecto de l covid-19 durante el año 2020.

¿Cómo esta variando el precio de la vivienda en Marbella y Benahavís?

Cuando se mira a la evolución de los precios en Marbella y Benahavís se observan dos escenarios diferentes como se puede ver en los gráficos adjuntos. En ellos se ven dos dos curvas para Benahavís: el precio por metro cuadrado publicado por el portal Idealista que se puede identificar como precio de propiedades “en venta” (en verde) y el precio por metro cuadrado obtenido del Registro de la Propiedad que se puede identificar como precio de “vendido” (en azul). Adicionalmente, en el gráfico de Marbella aparece una tercera curva con el precio por metro cuadrado obtenido de tasaciones oficiales y publicado por el Ministerio de Fomento (en rojo).

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN BENAHAVIS

Si se observa el precio de Benahavís se puede ver que las curvas se están aplanando con la curva de “vendido” empezando hace más de un año y la de propiedades “en venta” empezando al principio de este año, es decir, que los precios han dejado de subir. Por otro lado, la situación de Marbella es completamente diferente. El precio de las propiedades “vendidas” sigue subiendo aunque, es este caso, una cierta tendencia a la moderación puede verse en la curva de “en venta”. Independientemente de esta subida de precios de venta, los tasadores están empezando a anticipar un aplanamiento de la curva (en rojo).

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MARBELLA

Aunque la situación del Mercado no es fácil de analizar debido a las incertidumbres a las que nos enfrentamos, lo que si podemos leer es que no solo que los precios se están moderando en Benahavís y que pueden verse afectados porque el número de unidades vendidas ha caído significativamente sino también que hay una gran diferencia entre los precios de salida y lo que los compradores están realmente pagando. En otro sentido hay que analizar la situación de Marbella, que todavía me sorprende, ya que los precios no paran de subir a pesar de que el número de transacciones sigue bajando y que, en teoría, esa bajada de ventas debería empujar los precios a la baja.

What are the real estate prices doing at Marbella & Benahavis?

There are two different scenarios when looking at the evolution of prices in Marbella and Benahavis as shown in the charts attached. There are two curves for Benahavis: the price per square meter published by the real estate portal Idealista that can be identified as “for sale” price (green) and the price per square meter obtained form the Land Registry that can be identified as “sold” price (blue). Additionally, and in the chart for Marbella, there is a third curve that is the average price per square meter obtained from official valuations and published by the Ministry of Housing (red).

EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN BENAHAVIS

When looking at Benahavis numbers, it can be seen that the two curves are now flat but the tendency of the “sold” prices started more than one year ago while the tendency of the “for sale” one started at the beginning of this year. On the other hand, the situation in Marbella is completely different. “Sold” prices keep on going up although, in this case, a certain tendency to moderation can be seen on the curve of “for sale” prices. Despite of these rising prices, valuators are starting to anticipate a flattening of the curve (red). The situation of the market is not easy to analyze due to the uncertainties we are facing.

EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN MARBELLA

What we can read is not only that prices are moderating in Benahavis and can be affected as the number of transactions has dropped significantly but also that there is a huge gap between asking prices and what buyers are actually paying. We will have also to observe the situation of Marbella that really surprises me as prices keep on going up while the number of transactions keep on going down, that, in theory, should push the prices down.

How are mortgage rates in Spain? Is it a good time to buy?

I do think that it is really a good time to buy not only because the prices are good and owners are more willing to negotiate due to the covid situation but also because the interest rates of mortgages are extremely good.

To start with, please find attached a table that summarizes some of the offers at fixed and variable rates being marketed by Spanish banks to Spanish residents (Sept. 2020) with the lowest rates due to additional products that have to be contracted:

Where the index generally used in Spain is the euribor that is today on –0,433%. So on a variable rate mortgage, the interest rate would be around 0,46% that is almost nothing. If fix rates are considered, when comparing the actual fix rates with the historic average of the index, on a house bought for 300.000 € with a 80% mortgage, the interest would be 338 €/month while when using the average historic euribor, the amount would have been 614 €/month on interest. That is quite a difference. The savings for the whole live of the mortgage would have been of around 50.000 € (as per below table). That means a 17% discount on the final price so something to be considered.

So, should you wait for prices to drop down a little bit more? That is the magic question. No one has the crystal ball to match the market. If you wait, you may lose the bottom and the best opportunities may have already gone in front of you and you will have only the left overs. Experts say: do not try to time the market. If you find a good opportunity with these interest rates, go for it. Perfect timing is luck and experts do not rely on luck.

¿Como están los tipos de interés de las hipotecas?¿Es buen momento para comprar?

Realmente pienso que es un gran momento para comprar no solo porque los precios son buenos y los propietarios pueden estar más abiertos a negociar debido a la situación con el covid si no también porque los tipos de interés son muy buenos. Para empezar se ha preparado una tabla resumen de las ofertas en tipo fijo y variable que se pueden encontrar en el mercado ahora, septiembre 2020, para residentes españoles y siempre con la contratación de productos adicionales que bajan dicho tipo de interés:

Donde el índice que se utiliza en España generalmente es el euribor que estaba hoy en –0.433% por lo que una hipoteca con tipo variable pagaría hoy 0,46% que es prácticamente nada. Si se consideran tipos fijos y comparamos los tipos fijos que se ofrecen ahora con valor medio histórico del euribor (1,92%), en una casa que se comprara por 300.000 € y una hipoteca del 80%, el interés sería de unos 338 €/mes con esos tipos fijos mientras que si usáramos un variable con el tipo medio histórico del euribor pagaríamos 614 €/mes lo que es una gran diferencia. El ahorro a lo largo de la vida de una hipoteca a 25 años sería de unos 50.000 €, como se ve en la tabla a continuación, que equivaldría a su vez a una rebaja de un 17% en el precio lo cual no es para nada despreciable.

Por tanto, ¿se debería esperar a que los precios bajen algo más para comprar? Esa es la pregunta clave y ninguno tenemos una bola de cristal para predecir el mercado. Si se espera, se puede perder el punto más bajo de los precios, que no se ve hasta que ha pasado, y las mejores oportunidades ya habrán desaparecido y solo quedaran los restos. Los expertos dicen que no se intente jugar con los tiempos del mercado y que si aparece una buena oportunidad con estos tipos de interés se vaya a por ella. Acertar con los tiempos del mercado es suerte y los expertos no invierten con la suerte.

How is the covid-19 affecting the Costa del Sol’s real estate market?

It is truly affecting as frontiers with most European countries are open but with restrictions and traveling is kind of messy so the situation is not facilitating the arrival of buyers willing to come to Spain to buy properties. Uncertainty on the economy and the new outbreaks, does not help either. We saw an increase of the activity just when we were allowed out after the lockdown but mainly of people living in the area that had waited for two months to be able to see properties and, now, is back to “normal” with showings although not massive because of the restrictions to the arrival of new potential buyers.

Number of Closed Units in Marbella - 1st Quarter 2020

In any case and what is true is that, from one year ago, I have been commenting that the market was in a need for adjustment because there was no equilibrium on it. 2019 was the worst year of the last six in the number of sold properties, as it can be seen on the attached chart, but that is not even fully negative because the number of transactions was still 3.676 in Marbella that is about 50% higher that in the worst years of the 2008 crisis. That means that the demand is still there so there are buyers willing to buy but they have cooled down somewhat because of the excess of supply, the increase of prices and, now, the traveling complications. Pure law of demand and offer, more price and offer means less demand. It could be an indication that an adjustment was needed.

Number of Units Closed in Benahavis - 1st Quarter 2020

Another sign of that effect was seeing on the sales of the first quarter that went down almost 17% in Marbella and 22% in Benahavis. We were getting into covid-19 but not yet. However, although 2020 is going to be the worst year in sales of the last decade, we are optimistic because the demand is still there as potential buyers want still to come to the Costa del Sol to enjoy our weather and quality of life, now even more after the experiences of the lockdowns, and the fact that the lockdown proved the potential of online working from abroad, that is living and working in Marbella while the company operates somewhere else.

¿Cómo esta afectando el covid al mercado de la Costa del Sol?

Esta realmente afectando puesto que las fronteras con la mayoría de los países europeos están abiertas pero con restricciones y estas complicaciones a la hora de viajar no hacen fácil la llegada de los potenciales compradores del norte de Europa. Las incertidumbres en la economía y la llegada de la segunda ola de contagios tampoco ayuda a fortalecer la confianza de esos clientes. Vimos un aumento de la actividad de potenciales compradores que ya estaban en la zona justo cuando salimos del confinamiento puesto que durante los meses de confinamiento no se pudieron ver propiedades y después hemos vuelto a una especie de normalidad en la que hay visitas a propiedades aunque no de forma masiva por las restricciones antes comentadas.

Unidades Vendidas en Marbella - 1er Trimestre 2020

En cualquier caso, y lo que es cierto, es que llevo un tiempo comentando que el mercado necesitaba un ajuste porque en 2019 no estaba en equilibrio. Precisamente 2019 fue el peor año de los últimos seis en el número de propiedades vendidas, como puede verse en el gráfico adjunto, pero se puede decir que no es del todo negativo porque en Marbella se alcanzaron las 3.676 transacciones cerradas que es un 50% superior al número de ventas en los peores años de la crisis de 2008. Esto significa que la demanda esta todavía ahí pero se ha enfriado algo por la subida de precios, el exceso de inventario y, ahora, las complicaciones para viajar. La ley de la oferta y la demanda, a más precio y más oferta, menos demanda. A esto me refería con el ajuste para volver al equilibrio.

Unidades Vendidas en Benahavís - 1er Trimestre 2020

Otro signo de este ajuste se veía en las ventas del primer trimestre de este año que cayeron casi un 17% en Marbella y un 22% en Benahavís en un periodo que todavía era pre-covid. Sin embargo y aunque probablemente 2020 vaya a ser el peor año de ventas de la década, somos optimistas porque la demanda esta ahí, hay compradores que todavía quieren comprar en la Costa del Sol para disfrutar de la calidad de vida que aquí se disfruta e incluso ahora más cuando el confinamiento ha demostrado que se puede teletrabajar a distancia desde aquí mientras se disfruta de esa calidad de vida.

Too many Properties for sale on the Costa del Sol

I have been talking for some time about the excess of inventory, or number of properties for sale, and after seeing an article about the saturation of new building projects in the Costa del Sol in the economic newspaper CINCO DIAS, I thought it was convenient to combine this information with the content I estimate every quarter. As you can see on the charts below, there is an excessive increase in the number of properties for sale in Marbella and Benahavis for the market to be healthy. The market is not able to absorb the units that are being offered to potential buyers and, therefore, the inventory keeps on rising. What are the consequences of this excess? In fact, this situation makes the market slower: more properties for sale and less sales (it is already a fact that the number of sale is dropping down and we can feel it every day) makes the market much more competitive when selling, and prices may be affected. Buyers have a large number of properties available, they have time and that results in a delay of the buying decision. The urgency for buying is reduced, therefore increasing the absorption rate, ie the time required to sell the whole inventory, as it can be seen on the chart below. This makes the situation even more complicated. In summary, more offer and less demand makes the market unstable and turn it into a clear Buyers’ Market where the excess of offer allows pressure on the sellers to reduce prices. I also agree with the CINCO DIAS article in the fact that there is a real demand for properties but buyers are buying at competitive prices and not at “whatever price” vendors are asking for. High prices may drive away buyers that are not able to find what they are looking for at their price level.

Demasiado Stock de Viviendas en venta en la Costa del Sol

La verdad es que llevo hablando hace tiempo sobre el exceso de inventario, o número de viviendas en venta, y al ver un artículo en el periódico económico CINCO DIAS sobre la saturación de proyectos de viviendas nuevas en la Costa del Sol he pensado que era conveniente recoger dicho artículo y combinarlo con la estimación de viviendas en venta que produzco cada trimestre. En Marbella y Benahavís, como se puede ver en los gráficos de más abajo, el incremento del inventario de producto estimado es excesivo para un mercado en equilibrio. El mercado no está siendo capaz de absorber el producto que va poniéndose a disposición de los potenciales compradores y eso hace que el stock de vivienda en venta crezca de forma excesiva. ¿Qué consecuencia tiene realmente ese exceso de inventario? En realidad lo que provoca es que el mercado se vuelva más lento: un mayor número de viviendas en venta y un menor número de ventas (es ya una realidad en la Costa del Sol que está bajando el número de ventas y es lo que se nota cada día en la calle) hace que haya más competencia a la hora de vender y los precios se puedan ver afectados. Los compradores se pueden permitir retrasar la decisión de compra y baja la urgencia en la adquisición de una vivienda. Esto hace a su vez que suba el ratio de absorción de viviendas, es decir el tiempo — más tiempo de absorción equivale a un mayor ratio — que tarda en venderse el inventario completo (se puede ver en el gráfico de más abajo), y se complique aun más la situación. En resumen, mayor oferta y menor demanda que desestabilizan el mercado tendiendo cada vez más a lo que se llama un mercado de compradores en el que el exceso de oferta permite poner presión a los vendedores para que bajen el precio. Asimismo, coincido con el artículo antes mencionado en que existe una demanda real pero que está comprando a precios competitivos y no “a cualquier precio” lo que puede alejar a compradores que no encuentran lo que buscan a su nivel de precio.

Keller Williams agents outpaced the market

In 2019, the Associated Agents of Keller Williams outpaced the market. While the average period to sell a property in the province of Malaga is 8 months according to the valuations company Tinsa, Keller Williams Agents sold the properties they manage in 101 days - that is less than half the time.

Furthermore, the Team of Alfonso Lacruz also outpaced the market by selling 7% more properties than in 2018 while the market in Benahavis went down 10.8%. That is a great +17,8% plus for our Team.

89% of Listings SOLD.

Do you Want to Know How?  

Los agentes de Keller Williams superan al mercado

En 2019, los Agentes Asociados de Keller Williams superaron con creces al mercado. Según la compañía de tasaciones Tinsa, el tiempo promedio para vender una propiedad en la provincia de Málaga es de 8 meses mientras que los agentes Keller Williams vendieron las propiedades que gestionan en 101 días, es decir, en menos de la mitad del tiempo.

Además, el equipo de Alfonso Lacruz consiguió sobrepasar al mercado vendiendo un 7% más de propiedades que en 2018 mientras que el mercado en Benahavis bajó un 10,8%. ¡Eso significa un magnífico + 17,8% más para nuestro equipo!

Un 89% de las propiedades gestionadas VENDIDAS.

¿Quieres saber cómo?

Is the Costa del Sol property market slowing down?

The Ministry of Housing published in December the data regarding the number of properties sold in the municipalities of the Costa del Sol, providing information that might seem contradictory. Although the number of properties sold is negative at –5.6%, it has improved compared with previous quarters, especially in Marbella, Estepona and Mijas, three of the municipalities of the Costa del Sol where, along with Malaga city, most property deals are closed.

If we separate the data into new and second hand properties, it shows that a rise in sales of new built properties. Sales of new builds rose by 80% in Estepona, 62% in Marbella, nearly 30% in Malaga city and in Mijas an extraordinary 192%. Overall, we have a rise of 33% on the Costa del Sol. Sales of second hand properties, on the other hand, have decreased by 9.9%. In our area, we have a decrease of 3.2% in Estepona, 5.3% in Marbella and 20.8% in Benahavis. Sales of new properties have cushioned the general drop in sales. Furthermore, we need to consider that these deals were probably closed during the last few years and the units are now being delivered. This is in line with comments regarding sales statistics of the last two years. It seems that private sales contracts for new builds, that were signed for new promotions but did not show in sales figures, are being closed now.

My opinion remains similar to what I have said previously: although the fall in sales is definitely concerning, I don´t think we need to be alarmed. There is a lot of competition on the market, with high levels of inventory, so prices need to be competitive in order to keep activity on listings and, as a consequence, sell the properties.

HOME SALES IN BENAHAVIS

HOME SALES IN MARBELLA

SECOND HAND HOME SALES AT THE COSTA DEL SOL

¿Se ralentiza el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol?

A mediados de Diciembre se publicaron por parte del Ministerio de Fomento los datos sobre las unidades vendidas en los distintos municipios de la Costa del Sol aportando una información que se podría decir que es hasta contradictoria. Si miramos a las unidades vendidas, el número, aunque un negativo –5,6%, es mejor que en los trimestres anteriores, especialmente en Marbella, Estepona y Mijas, tres de los municipios de la Costa del Sol donde más transacciones se cierran junto con Málaga capital.

Si desglosamos esos datos en ventas de vivienda nueva o de segunda mano, los datos revelan que la mejora se ha producido en las ventas de producto nuevo. Así, en Estepona, las ventas de producto nuevo han subido un 80%, en Marbella un 62%, en Málaga capital casi un 30% y, especialmente, en Mijas un 192%. En general, las ventas de producto nuevo en la Costa del Sol han aumentado un 33%. Si, por otra parte, miramos al producto de segunda mano, la bajada de las ventas ha sido de un 9,9%. Dentro de nuestra zona, Estepona ha bajado un 3,2%, Marbella un 5,3% y Benahavís un 20,8%. La bajada general de ventas ha sido compensada por la venta de producto nuevo. Asimismo, hay que tener en cuenta que estas ventas se cerraron probablemente en los dos últimos años y que ahora se está produciendo la entrega de esas unidades. Este hecho va en línea con el comentario sobre las estadísticas de ventas de los dos últimos años en las que parecían no reflejarse todas esas ventas con contrato privado que se estaban produciendo en promociones de obra nueva y que ahora se están empezando a escriturar.

Mi opinión sigue siendo similar a la que he manifestado últimamente, es decir, que aunque la bajada en el número de ventas es ciertamente preocupante, no creo que, de momento, la podamos considerar alarmante. Lo cierto es que estamos en un mercado muy competitivo, con mucho producto en la calle, y, en estos casos, tener un precio muy competitivo es crucial para tener actividad y, como consecuencia, vender.

UNIDADES VENDIDAS EN BENAHAVÍS

UNIDADES VENDIDAS EN MARBELLA

VENTAS DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA COSTA DEL SOL

The cooling of the Real Estate Market is starting to affect the prices

As I have been commenting lately, the data on the market shows a cooling down of the real estate market in Marbella and Benahavis with an increase on the stock of properties for sale, the offer, and a decrease on the number of sales, the demand. I think and hope that this is just a correction on the market as I can still see an active demand for properties, although lower than in previous years, that can let the number of sales in Marbella in 2019 reach the 3.800 units. This number is lower than the 4.000 units sold in previous years but much better than the 2.000 units number we saw during the hardest years of the crisis. However, this unbalanced market we are seeing, offer going up and demand decreasing, is starting to affect the prices despite the still wealthy number of transactions. To show this, the chart with the price per square meter of closed properties published by the Notaries of Spain for Marbella (those prices are not published for Benahavis) has been attached to this article where it can be seen that the closed price per square meter has gone down 9,3% in the last six months. To corroborate those numbers, the price index published by the Ministry of Housing and the price index of the real estate portal Idealista have been also included in the charts below showing the same tendency. The price index published by Idealista includes also the information on Benahavis showing the same downward trend. Although the tendency is similar, the percentages change depending on the source. The prices published by the Notaries on closed properties show a higher reduction than those of Idealista that may indicate that the owners looking to sell are still not accepting the reduction on prices needed to achieve that sale.

I would not be able to say how is going to be the adjustment as it is going to be highly dependent on the activity of the market that is being affected by the international political instabilities and, locally, by the unbalanced market so, if you have an interest on the real estate market, keep a close eye to see how things develop to be able to take informed decisions.

El enfriamiento del Mercado empieza a afectar a los precios.

Como he venido comentando en mis últimos artículos, los datos del mercado indican un cierto enfriamiento del mercado inmobiliario con un aumento del inventario, la oferta, y una disminución de las ventas, la demanda. Desde mi punto de vista, pienso y espero que sea una simple corrección por el desajuste entre la oferta y la demanda porque, de momento, sigo viendo una demanda latente, algo menor, pero importante que puede hacer que el número de transacciones en Marbella en 2019 pueda alcanzar las 3.800 unidades, algo menor que las 4.000 de los últimos años, que sigue siendo un número muy bueno y especialmente si lo comparamos con las 2.000 transacciones al año de la época de crisis. Sin embargo, este desequilibrio que esta apareciendo, la oferta subiendo y la demanda bajando, y a pesar del número de transacciones, podría y esta empezando a afectar a los precios. Para ilustrarlo he incluido los datos de los precios por metro cuadrado de las unidades vendidas publicados por el Colegio de Notarios para el municipio de Marbella (para Benahavís no se publican datos) donde se ve que desde hace seis meses esta bajando el precio medio de venta de las propiedades, en concreto un 9,3%. Para corroborarlo también he incluido el índice de precios de las tasaciones inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento que asimismo muestra esa tendencia y los índices del portal inmobiliario Idealista que, de nuevo, acusan ese ajuste. Este portal aporta también los datos de Benahavís donde el ajuste es más importante. Aun así, no coincide el porcentaje de bajada de las operaciones cerradas, publicado por los Notarios y que es mayor, con el del portal inmobiliario Idealista lo que refleja que, en general, los propietarios todavía se están resistiendo al ajuste de precio que ya marcan los datos de propiedades cerradas de los Notarios. No sabría decir hasta que punto puede llegar el ajuste pero va a depender mucho de la actividad en el mercado que se esta viendo afectada por todas las tensiones políticas internacionales y, localmente, por los desequilibrios del propio mercado.

El mercado inmobiliario: la oferta subiendo y la demanda bajando.

El Ministro de Vivienda publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol entre ellos Marbella y Benahavís, a esta información se ha unido también los datos de los Registradores de España y una estimación del inventario de propiedades en venta obtenida a partir de algunos portales inmobiliarios para poder obtener las tendencias que con flechas se muestran más abajo. Se podría decir que es como un resumen de como esta evolucionando el mercado inmobiliario.

Un simple análisis muestra que el número de propiedades en venta esta subiendo, en general en exceso, y que el número de transacciones inmobiliarias cerradas esta bajando cuando se comparan los datos de este año con los mismos periodos del año anterior. Simplificando aun más, la oferta esta subiendo y la demanda bajando. En el dato de la demanda habría que especificar que el dato oficial se refiere a ventas escrituradas y no a aquellas propiedades, por ejemplo de promociones nuevas, que están vendidas en contratos privados pero no escrituradas que podría cambiar un poco el análisis. Si la referencia es a propiedades de segunda mano, el número de ventas esta claramente bajando. De hecho, ya se han publicado recientemente noticias (Diario El Mundo) en esta misma línea anunciando que han bajado el número de ventas en el conjunto de España. Cuando la oferta sube y la demanda baja, en general, el mercado entra en problemas al desestabilizarse el mismo. La primera consecuencia seria un ajuste de los precios pero este efecto todavía no parece que se este mostrando claramente. El dato del último trimestre así lo muestra pero hasta ahora ha sido un solo trimestre y no se podría decir que ha cambiado la tendencia. Lo que si es cierto es que se ha notado en los últimos meses una ralentización del mercado que podría ser consecuencia de los números que aquí se muestran. Los inversores están más cautelosos y en cierta medida han sido también los que han movido el mercado de Marbella y Benahavís en los últimos años.

The Real Estate Market: offer going up and demand down

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions of the different municipalities of the Costa del Sol including Marbella and Benahavis. Additionally, the information coming from Land Registrars of Spain and an estimation of the number of properties for sale acquired from different real estate web portals has also been incorporated to this newsletter to obtain the market trends that are shown below with arrows. It can be said that it is like a summary of how the real estate market is evolving.

A simple analysis shows that the number of properties for sale is going up, in general too much, and the number of closed transactions is going down when compared to the same periods of the previous year. Simplifying even more, increasing supply and decreasing demand. On the information about the closed sales, it has to be specified that the official number refers to signed closing deeds and does not account for those sales of new developments closed on private purchase contracts pending to be signed at Notary after the completion of the works so that can change the analysis slightly. If we refer to second hand properties, the number of closed sales is clearly going down. In fact, we are already seeing articles on national newspapers announcing that same reduction in sales through the whole of Spain (Diario El Mundo). When the offer increases and the demand decreases, in general, the market destabilizes and gets into trouble. The first consequence would be an adjustment on the prices but that effect has not been seen yet clearly. The price index of the last quarter already shows a negative correction but it has been only on the last quarter and it can not yet be called a tendency. What is true is that we have felt a slowing down in the activity in the market in the last months that can be the consequence of the numbers shown here. The investors are more cautious and are the ones that have been moving, in some way, the market of Marbella and Benahavis in the last years.

El Mercado Inmobiliario se contrajo a finales de 2018

El Ministerio de Fomento publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol. Se ha trasladado dicha información, incluyendo el tercer y el cuarto trimestre de 2018, a la tabla que sigue donde también se ha hecho una comparación con los datos del mismo periodo de 2017. Adicionalmente, se ha resaltado en azul el porcentaje de propiedades de nueva construcción que se han vendido. Resumiendo, podemos decir que los precios han aumentado, el inventario está creciendo demasiado y las transacciones están bajando. En Marbella, la venta de propiedades de segunda mano ha bajado en el 4º trimestre en un 21,2 % y en Benahavís un 11,9 % respecto al mismo trimestre de 2017. Si tomamos solo los datos de Marbella, esa cifra fue también negativa al comparar los terceros trimestres de 2017 y 2018. Se puede ver esa misma tendencia en la mayoría de los municipios al observar los números del cuarto trimestre de 2018 frente a los de 2017.  No pinta bien cuando se analizan estas cifras aunque la sensación en el primer trimestre de 2019 fue relativamente buena. Lo que está claro es que, con todo este inventario, que continúa creciendo con todas las nuevas promociones y los precios subiendo, tan solo las propiedades con precios realmente competitivos van a venderse y esto es exactamente lo que estamos viendo en este mercado y, precisamente, lo que estamos vendiendo.

The Real Estate Market went down at the end of 2018

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions by council at the Costa del Sol. I have transcribed that information, including the third and fourth quarter of 2018, in the following table where I also compared the data with the same quarters of 2017. Additionally, I have highlighted in blue the percentage of newly built properties sold.

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.