Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up

The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.

In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.

El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas  nuevas promociones  saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.

Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.

The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.

Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market.  Maybe not on prime locations but in general.

Se desacelera la venta de propiedades en Benahavis

En línea con lo que escribí en mi último newsletter sobre la reducción en el número de ventas en Benahavís durante el último año y añadiendo el hecho de que el inventario estimado de propiedades en venta sigue subiendo, es más difícil vender ahora una propiedad de segunda mano que hace un año. Este efecto se ilustra en el gráfico inferior donde, en rojo y para Benahavís, se muestra un aumento en el número de meses para vender el inventario completo desde el final de 2015. Al principio era solo el aumento del inventario de propiedades en venta porque los propietarios estaban poniendo sus propiedades en el mercado después de los largos años de la crisis pero, ahora, es una combinación de una disminución en el número de transacciones y un aumento del stock de propiedades en venta. Por tanto, es más complicado para un vendedor vender ahora que hace dos años y eso hace que tener un precio de venta muy competitivo sea más crítico que antes.

Por otra parte y hablando de Marbella, la situación es completamente diferente. Hay un aumento en el número de transacciones cerradas, de un 15,7% respecto al mismo trimestre del año pasado, y un inventario estable que hace que vender ahora sea más fácil que hace un año. La línea gris en el gráfico muestra exactamente eso. La fecha en que se voto el Brexit marca un punto de inflexión para la tendencia a partir de la cual la misma mejora para Marbella y empeora para Benahavís. En mi opinión, al tener una economía que en general va yendo a mejor, principios de acuerdo en la negociación del Brexit y, al menos ahora mismo, una situación política más estable, el mercado inmobiliario en la Costa del Sol confirmará su tendencia la alza y espero que sea por unos pocos años después de la larga crisis que hemos sufrido. Hablando con gente en el sector me confirman esta misma sensación de que el mercado esta, en general, aun lento pero con síntomas de mejoría.